법무법인(유) 화우

본 세미나를 통해 프로젝트 리츠에 대한 이해와 활용방법을 습득하시어, 귀사의 프로젝트리츠의 신고 및 운용에 큰 도움이 되길 바랍니다. 여러분의 많은 관심과 참여를 부탁드립니다.

본 세미나에서는 ICER 임계값의 본질, 보험당국이 경제성 평가 심의 과정에서 실제로 적용하는 평가 방식과 주요 쟁점에 대한 극복 전략, 그리고 성공적인 경제성 평가 준비를 위한 단계별 실무 프레임워크를 심도 있게 다룰 예정입니다. 합리적인 의사결정 전략과 현실의 불확실성 사이에서 대응전략을 고민하시는 분들에게 의미 있는 시간이 되기를 희망하며, 많은 관심과 참여를 부탁드립니다.

화우 권혁윤 세무사가 기고한 칼럼이 머니투데이에 게재되었습니다.

• #자산관리센터
• #조세
• #가업승계
• #조세자문 ∙ 조세전략

이번 세미나에서는 실제 현장에서 발생한 공사 민원에 의한 공사중지 사례와 관련하여 공사중지가처분의 판단기준과 실무적 유의사항을 살펴보고, 건설현장에서 발생하는 폐기물의 처리 및 비용 정산 관련 실제 사례 및 법적 과제 등에 대해 논의하고자 합니다. 모쪼록 금번 세미나가 건설사 등 관계자분들에게 도움이 되기를 바라고 많은 관심과 참석을 부탁드립니다.

조합원의 현금청산자 지위 인정 합의 효력과 관련해 화우 전재우 변호사의 칼럼이 한국아파트신문에 게재되었습니다.

• #도시정비

화우가 ‘프로젝트리츠의 실무적 이슈 점검’을 주제로 세미나를 열었습니다.

• #프로젝트파이낸스

법무법인(유한) 화우는 교보생명을 대리하여 SBI저축은행 경영권 인수 거래 전반에 걸쳐 종합적인 법률자문을 제공하였습니다. 본건은 약 9,000억원 규모의 거래로, 보험사인 교보생명이 국내 1위 저축은행을 인수함으로써 저축은행업에 본격 진출하고 향후 금융지주회사 전환을 위한 전략적 기반을 마련한다는 점에서 업계 파급력과 상징성이 큰 거래입니다. 화우는 교보생명이 SBI AF를 포함한 4개 SPC로부터 SBI저축은행 주식 156,147,223주(발행주식 총수의 50%+1주, 의결권 있는 지분 기준 58.6%)를 약 9,000억원에 매수하는 전 과정에서 화우는 매수인 교보생명을 위하여 거래구조 검토, 주식매매계약(SPA) 및 주주간계약서(SHA) 작성/협상, 상호저축은행법, 보험업법, 금융회사지배구조법 등 금융·보험 관련 주요 인허가 및 규제 이슈 검토 등 전반적인 자문을 수행하였습니다. 특히 본건은 단일 계약 하에서 세 차례에 걸쳐 순차적으로 거래 종결이 이루어지는 복합적 구조로 설계된 거래로, 각 단계별 선행조건과 종결 요건을 정교하게 반영하여야 하는 거래구조 설계가 요구되었습니다. 또한 대상회사의 기존 실질적 최대주주는 일본 SBI Holdings였다는 점에서 국제적 요소가 포함된 거래로, 화우의 M&A 및 해외 규제 자문 역량이 종합적으로 발휘된 사례입니다. 관련기사: 교보생명, SBI저축銀 품고 '종합금융그룹' 시동 - 매일경제 

• #M&A
• #기업자문
• #보험
• #여신전문금융회사 ∙ 저축은행

법무법인(유한) 화우의 김제오 전문위원이 2026 건설기술인의 날을 맞아 국토교통부 장관 표창을 수상했습니다. 김제오 전문위원은 건설기술 발전에 기여한 점을 높이 평가받아 이번 표창을 받게 되었습니다.

• #인사 · 노동
• #노동분쟁
• #집단노사관계

 Chambers Global Legal Guide 2026년판에서 법무법인(유한) 화우 변호사 16명이 금융, 자본시장, M&A, 국제중재, 소송, 지식재산, 국제통상 분야에서 한국의 리딩변호사로 선정되었습니다. 김영주 변호사, 장정주 변호사는 올해 신규로 리딩변호사에 선정되었습니다. 법무법인(유한) 화우의 분야별 리딩변호사 선정 현황은 아래와 같습니다. Banking and Finance조영준, 조재륜 Capital Markets강성운, 이진국 Corporate and M&A윤희웅, 류명현, 이진국, 김상만, 김영주 Dispute Resolution: Arbitration이준상, 김명안, 김샘 Dispute Resolution: Litigation유승룡 Intellectual Property권동주 International Trade정동원, 장정주 자세한 사항은 Chambers & Partners 웹사이트를 참고해 주시기 바랍니다. Chambers Global Legal Guide 2026년판

• #금융 ∙ 자본시장
• #M&A
• #국제중재 ∙ 국제소송
• #지식재산권
• #관세 ∙ 국제통상

법무법인(유한) 화우의 이수경 파트너변호사가 부가통신사업 분야에서의 공로를 인정받아 방송통신위원회 위원장 표창을 수상했습니다. 이수경 변호사는 부가통신 이용자 보호 관련 정책 및 제도 운영 과정에서 전문적인 법률 자문과 실무 지원을 통해 이용자 권익 보호와 제도 안정화에 기여한 점을 높이 평가받아 이번 표창을 받게 되었습니다.

• #TMT

법무법인(유한) 화우는 서울우유협동조합(이하 서울우유)이 남양유업 주식회사(이하 남양유업)가 출시한 ‘아침에 우유’ 제품과 관련하여 제기한 부정경쟁행위 등 금지 및 손해배상 청구소송 사건에서 남양유업을 대리하여 1심과 2심 모두 전부 승소하였습니다. 서울우유는 남양유업의 우유 제품 중 문자 부분은 상표권 침해 및 (가)목 등 부정경쟁행위에, 포장용기는 (가)목 등 부정경쟁행위에 각 해당한다고 주장하였습니다.  이에 대해 화우는, 문자 부분 중 ‘아침에’는 성질표시로서 식별력이 없는 한편 독점적응성 또한 인정될 수 없으므로 특정 사업자만이 독점할 수 없는 표장이라는 점, 그리고 서울우유의 포장용기는 그 자체만으로 현저히 개별화된 출처 표지에 해당하지 않는다는 점을 치밀한 법리와 증거에 기초하여 설득력 있게 주장함으로써, 원고 청구 전부기각을 이끌어 냈습니다.

법무법인(유한) 화우는 영국 케임브리지에 본사를 둔 테라헤르츠(THz) 기반 비파괴검사(NDT) 및 반도체 검사장비 전문기업 테라뷰홀딩스(TerraView Holdings Plc)의 코스닥 상장 과정에서, 상장주관사인 삼성증권 주식회사를 대리하여 전반적인 법률자문을 제공하였습니다. 본건은 한국 코스닥시장에 상장한 최초의 영국 기업이자 지난 2021년 이후 첫 해외기업의 한국 증시 상장으로 한국예탁결제원(KSD)에 주식을 예탁하고 이를 기초로 한국예탁증서(KDR)를 발행·공모하는 구조가 적용된 고난도의 크로스보더 IPO 거래였습니다. 화우는 영국 회사법 및 세법과 한국 자본시장법·예탁결제제도 간의 차이를 종합적으로 분석하고, 한국거래소 및 한국예탁결제원과의 실무 협의를 주도하며 상장 전 과정에 있어서 제반 법률 자문을 제공하였습니다. 특히 상장 심사 과정에서 영국 세법상 인지세 및 인지예비세 과세 여부가 핵심 쟁점으로 부각되었으나, 화우는 영국 현지 로펌과 협업하여 HMRC(영국 국세청)에 사전 질의를 제출하고, 해당 KDR 발행 구조가 과세 대상이 아님을 확인하는 서면 면세 확인을 이끌어냈습니다. 이를 통해 세무상 불확실성을 해소하고 상장 절차를 일정 지연 없이 성공적으로 완료할 수 있도록 지원하였습니다.

• #금융 ∙ 자본시장
• #IPO ∙ 상장실질심사

전남지방노동위원회는 지난 2026년 4월 10일, 한국타워크레인조종사노동조합이 종합건설사인 J사를 상대로 제기한 교섭요구 사실 미공고에 대한 시정신청을 기각하였습니다. 이번 결정은 개정 노동조합법 시행 이후, 노동위원회가 원청의 사용자성을 부정한 첫 사례라는 점에서 의미가 있습니다. 특히 노동위원회는 산업안전·임금·작업환경 등 각 교섭의제를 개별적으로 나누어 검토하면서, 원청의 산업안전보건법상 의무 이행이나 현장 관리 필요성만으로는 곧바로 개정 노동조합법상 사용자성이 인정되는 것은 아니라는 점을 명확히 하였습니다. 본 뉴스레터에서는 이번 결정의 주요 사실관계와 판단 내용을 살펴보고, 기업 실무상 시사점을 정리해보겠습니다. 1. 사실관계2. 쟁점과 판단3. 시사점 1. 사실관계 한국타워크레인조종사노동조합(이하 ‘이 사건 노동조합’)은 2005년 2월 28일 설립되어1,000명 이상의 타워크레인 조종사가 가입된 산업별 노동조합입니다. J사는 종합건설업 회사로 일부 현장에서 직접 고용이 아닌 임대계약을 통해 타워크레인을 운용하고 있었습니다. 이 사건 노동조합은 2026년 3월 12일 J사가 타워크레인 임대회사(이하 ‘임대회사’) 소속 조종사들의 근로조건(산업안전, 임금 및 단가, 작업환경)에 대하여 실질적이고 구체적으로 지배·결정할 수 있는 사용자에 해당한다고 주장하면서 J사에 단체교섭을 요구하였습니다. J사는 이 사건 노동조합의 교섭요구를 공고하지 않았고 이에 이 사건 노동조합은 전남지방노동위원회에 교섭요구 사실의 미공고에 대한 시정신청을 제기하였습니다. 이 사건 노동조합이 J사를 상대로 교섭을 요구한 의제는 아래와 같습니다.   2. 쟁점과 판단 이 사건의 주요 쟁점은 J사가 개정 노동조합법 제2조 제2호 후단의 계약외사용자에 해당하는지 여부였습니다. 이에 대해 전남지방노동위원회는 “이 사건 노동조합이 J사가 조합원인 조종사의 근로조건에 대하여 실질적이고 구체적으로 지배·결정하는 지위에 있음을 충분히 소명하지 못하였고, J사가 타워크레인 조종사의 작업내용, 작업방식, 작업일정 등에 대해 실질적이고 구체적으로 지배·결정하는 지위에 있다고 보기 어려우므로, J사가 조종사들과의 관계에서 개정 노동조합법 제2조 제2호 후단의 계약외사용자에 해당하지 않는다”고 판단하였습니다. 노동위원회의 구체적인 판단 근거를 정리하면 아래와 같습니다.   3. 시사점 이번 결정은 개정 노동조합법 시행 이후에도 원청의 사용자성이 자동적으로 인정되는 것은 아니라는 점을 보여준 첫 노동위원회 사례라는 점에서 의미가 있습니다. 특히 전남지방노동위원회는 산업안전, 임금·단가, 작업환경 등 각 교섭의제를 개별적으로 나누어 검토하면서, 원청이 해당 근로조건에 대하여 실질적이고 구체적인 지배·결정권을 가지는지 여부를 중심으로 판단하였습니다. 이는 향후 사용자성 판단이 단순한 원·하청 구조 자체가 아니라, 개별 의제별 권한과 통제 수준에 따라 세분화되어 이루어질 가능성을 보여준다는 점에서 의미가 있습니다. 다만 최근 일부 노동위원회 사례에서는 원청의 현장 안전관리, 작업 조율, 인력 운영 관여 등의 사정을 비교적 폭넓게 고려하여 원청의 사용자성을 인정하는 경향도 나타나고 있습니다. 그러나 이번 결정은 산업안전보건법상 도급인의 안전조치 의무나 일반적인 현장 관리 필요성만으로는 곧바로 계약외사용자성이 인정되는 것은 아니라는 점을 보다 구체적이고 면밀하게 검토하였다는 점에서 주목할 필요가 있습니다. 특히 이 사건에서 노동위원회는 원청 사용자성을 원칙적으로 부정한 것이 아니라, 구체적 사실관계상 노동조합 측의 실질적·구체적 지배·결정 관계에 대한 소명이 부족하다고 판단한 것으로 보입니다. 따라서 향후 원청이 하청 근로자의 작업방식, 인력운영, 근로시간, 임금체계 등에 보다 직접적으로 관여한 사안에서는 다른 결론이 내려질 가능성도 배제하기 어렵습니다. 결국 기업 입장에서는 단순히 계약 형식만으로 리스크를 통제하기보다는, 실제 현장 운영 과정에서 하청 근로자의 근로조건에 어느 정도 관여하고 있는지를 점검하고, 업무 지시·인력 운영·안전관리 체계 등을 의제별로 구분하여 관리할 필요가 있습니다.  화우 노동그룹은 회사의 설립 단계에서부터 합병, 회사분할 등 전 과정에서 발생하는 인사노무에 관한 자문을 제공합니다. 특히 기업의 일상적인 인사제도나 인력관리, 징계처분 과정에 대한 법률자문은 물론, 집단적 노사관계에서 발생하는 단체교섭 및 단체협약 등에 대한 자문, 구조조정 과정의 회사 인력 관리 자문 등 인사노무에 관한 종합적 법률 서비스를 제공하여, 기업 운영에 필요한 최적의 제도와 방안을 지원합니다. 화우 노동그룹은 노동사건에 특화된 판사·검사 출신 변호사, 다양한 분야의 전문성과 경험을 보유한 노동전문변호사, 고용노동부 출신 전문위원 및 공인노무사 등 30명 이상의 전문인력이 다양하게 포진하여 기업의 각 영역에서 발생하는 인사노무 관련 소송에도 효과적이고 신속하게 대응하여 높은 승소율을 자랑하고 있습니다. 특히 기업에서 발생하는 이슈의 성격과 상황에 따라 화우 노동그룹 주도 하에 중대재해처벌법 TF, 노동형사대응팀 등 세부 TF팀이 별도로 구성되어 기업의 요구에 부합하는 최적의 법률 서비스를 원스톱(one-stop)으로 제공하고 있습니다. 

• #인사 · 노동

금융당국은 고성능 AI 기반 금융권 보안위협에 대응하기 위해 금융권 AI 보안체계 구축과 망분리 규제 완화 방안을 추진하고 있습니다. “AI 공격은 AI로 방어”한다는 방향 아래 AI 기반 보안체계 구축을 적극 지원할 계획입니다. 우선 일정 규모 이상의 금융회사를 대상으로 보안 목적 AI 활용 시 망분리 규제를 한시적으로 완화하고, 보안역량과 AI 활용능력이 우수한 금융회사에 대해서는 망분리 규제 전면 해제도 검토할 예정입니다. 또한 AI 보안 가이드라인과 체크리스트를 마련하고, 현장점검 및 개선지도를 통해 금융회사의 정보보안 체계를 점검할 계획입니다. 이에 따라 금융회사들은 AI 보안 거버넌스, 데이터 및 접근권한 통제, 외부 SaaS 및 생성형 AI 활용 기준 등 AI 활용 관련 내부통제·컴플라이언스 체계를 선제적으로 정비할 필요가 있습니다. 1. 배경2. 주요 대응 방안3. 향후 일정4. 시사점 1. 배경 금융위원회는 2026년 5월 22일, AI·보안 전문가 및 금융회사 CISO가 참석하는 ｢고성능 AI 관련 금융권 보안위협 대응 간담회｣를 개최하였으며, 금융감독원·금융보안원과 함께 최근 고성능 AI의 급격한 발전에 대응하기 위한 금융권 AI 기반 보안체계 구축 및 제도 개선 방안을 논의하였습니다. 미국 앤트로픽의 미토스(Mythos)와 OpenAI의 GPT-5.5 등 고성능 AI가 기존 보안 도구로는 발견하기 어려웠던 취약점을 탐지하고 스스로 해킹을 설계하는 수준에 이르면서, AI가 해킹에 악용될 경우 기존 보안체계만으로는 대응이 어려울 수 있다는 우려가 커지고 있습니다. 반면, 고성능 AI를 취약점 탐지·분석, 침해위협 감지·차단 등 보안 목적으로 활용할 경우 사이버 보안역량을 대폭 강화할 수 있다는 시각도 제기되고 있습니다. AI 기반 보안기술은 대규모 로그 분석, 이상행위 탐지, 보안패치 우선순위 선정 등 다양한 영역에서 활용도가 매우 높기 때문입니다. 다만 현행 금융권 망분리 규제 체계에서는 외부 AI 및 AI 기반 보안 솔루션 이용이 제한적이므로, 금융회사가 AI를 활용한 보안체계를 구축하는 데 한계가 존재합니다. 이에 금융당국은 급변하는 AI 환경에 대응하여 “AI 공격을 AI로 방어”해야 한다는 방향 아래 금융권의 AI 기반 보안체계 구축을 적극 지원하고, 보안 목적의 AI 활용을 중심으로 망분리 규제를 단계적으로 완화해 나갈 계획입니다.  2. 주요 대응 방안 가. 고성능 AI 보안 위협 선제 파악 금융당국은 과기부·외교부 등 관계부처와의 협업을 통해 고성능 AI로 인한 보안위협과 리스크 요인을 신속히 파악하고, 관련 동향 및 대응 정보를 금융권에 신속히 공유할 계획입니다. 나. “AI는 AI로 방어하는” 보안체계 신속 구축 1) 망분리 규제 완화 ① 보안목적 AI 활용시 망분리 규제 긴급 완화 조치  AI를 활용한 취약점 점검, 보안 SaaS 기반 방어시스템 구축 등 보안 목적 AI 이용을 위해 망분리 규제를 한시적으로 완화할 계획입니다. 우선 전자금융거래법상 CISO의 겸직이 금지되는 금융회사(총자산 10조원 이상, 상시 종업원수 1,000명 이상인 총 49개사)를 대상으로 신청을 받아, 보안 역량 및 AI 활용 준비 수준 등에 대한 평가를 거쳐 참여사를 선정할 예정입니다. 선정된 금융회사에 대해서는 1년간 한시적으로 망분리 규제가 완화되어, 고성능 AI 활용 취약점 테스트, 보안 SaaS 솔루션 사용 등 AI 기반 보안활동을 수행할 수 있게 됩니다. 다만, 보안성이 검증된 AI만 사용하여야 하며, 추가 보안조치를 준수해야 합니다. 또한, 테스트 과정에서 확인된 고성능 AI 보안 위험 특성, 예상 공격 시나리오, 방어 방법 등은 정부에 보고해야 하며, 금융당국은 이를 금융권 사이버보안 강화를 위한 가이드라인 마련에 활용할 계획입니다. 망분리 규제 긴급 완화 조치는 금융회사의 신청 이후 민간 기술자문단의 보안역량 평가 및 선정, 금융위원회 보고를 거쳐 비조치의견서를 발급하는 방식으로 진행됩니다. 신청은 회차별로 나누어 접수되며, 1회차는 10개사 이내, 2회차는 10~20개사 규모로 이뤄지고, 3회차는 나머지 수요를 고려하여 4분기 중 진행 예정입니다. 한편, 미신청 금융회사에 대해서는 망분리 규제 완화 없이 외부 공격표면을 대상으로 하는 블랙박스 방식의 AI 기반 취약점 점검이 별도로 실시될 예정입니다. ② 선별된 금융회사 대상 망분리 규제 전면 해제 검토 고도의 보안역량과 AI 활용능력을 갖춘 금융회사에 대해서는 망분리 규제를 전면 해제하는 방안도 검토·추진할 계획입니다. 민간 기술자문단 및 혁신금융심사위원회 등의 심사를 통해 보안역량, AI 활용능력, 망분리 대체 보안조치 등을 평가하여 대상 금융회사를 연내 선정하고, 기획형 혁신금융서비스를 통해 망분리 규제를 해제할 예정입니다. 2) 조직·기능 강화 정책 추진 과정에서 전문적인 자문과 금융권 의견을 수렴하기 위해 다양한 협의채널이 운영될 예정입니다. 우선 학계·보안업계·법조계 등 전문가로 구성된 「민간 기술자문단」을 통해 망분리 완화 관련 보안역량 평가와 고성능 AI 관련 정책 자문을 수행할 예정입니다. 또한 금융위·금감원·금융보안원 및 금융권 CISO 등이 참여하는 「고성능 AI 보안위협 금융권 상황대응반」을 운영하여 금융권 애로사항을 청취하고, AI 보안위협 및 대응 관련 정보를 신속히 공유할 예정입니다. 아울러 금융보안원은 AI 기반 사이버보안 위협 분석, 대응기술 개발, 침해사고 대응 등을 수행하는 「금융 AI 보안연구소」를 신설하고, 중소 금융회사를 지원하기 위한 「AI보안 지원센터」도 설치할 계획입니다.계획입니다. 다. 금융회사의 고성능 AI 보안 위협 체계적 대응 지원 금융당국은 전산자원 현황 점검, 패치 우선순위, 불필요한 외부접점 제거, 계정·접근권한 관리, 공급망 관리 강화 등 금융회사가 준수해야 할 세부 대응요령을 담은 AI 보안 가이드라인을 마련·배포할 계획입니다. 가이드라인에는 금융회사가 IT자산 관리체계를 스스로 점검∙보완할 수 있도록 전산자원 분류기준, 프로그램 패치 우선순위 등 실무기준이 포함될 예정입니다. 한편, 금융회사의 정보보안 대비태세를 점검하기 위해 금감원이 IT위험 관리, IT자산 관리, 보안취약점 관리, 사이버 위협 대응, 사고 대응체계 등에 대한 체크리스트를 배포하고, 점검 결과 미흡 금융회사에 대해서는 적시 개선∙보완 지도 및 현장점검도 병행할 예정입니다. 아울러 적극적인 보안패치 등 과정에서 불가피하게 발생한 경미한 전산장애에 대해서는 신속한 복구와 소비자 보호조치를 전제로 제재 감경·면책을 추진할 계획입니다. 상대적으로 보안대응 여력이 부족한 중소형 핀테크 기업에 대해서도 AI 기반 보안점검 비용, 취약점 점검도구, AI 위험관리체계 구축 등을 지원할 예정입니다.  3. 향후 일정 금융당국은 5월 22일부터 29일까지 보안 목적 AI 활용을 위한 망분리 규제 완화 신청을 접수하고, 6월 초 민간전문가 심사를 거쳐 대상 금융회사를 선정할 예정입니다. 이후 6월 17일 금융위원회 보고를 거쳐 6월 중 선정 금융회사에 대한 비조치의견서를 발부하며, 6월부터 7월까지 고성능 AI 기반 취약점 테스트를 실시할 계획입니다. 이어 8~9월 중 2차 선정 절차를 진행하고, 2026년 말 이후에는 3차 선정 절차도 추진할 예정입니다. 아울러 금융보안원은 6월 중 금융 AI연구소 및 AI보안 지원센터 신설을 추진하고, 고성능 AI 보안위협 대응 가이드라인도 마련·배포할 계획입니다. 이와 함께 금융권 정보보안 체크리스트를 6월부터 배포하고 금융회사 대상 대비태세 점검도 순차적으로 실시할 예정입니다.  4. 시사점 이번 논의는 금융당국이 금융권 AX전환을 지원하면서 고성능 AI의 등장에 따른 새로운 보안 위협에 대응하기 위해 기존의 망분리 중심 보안정책에서 나아가, AI를 활용한 능동형·지능형 보안체계 구축을 제도적으로 허용하기 시작했다는 점에서 의미가 있습니다. 특히 “AI 공격은 AI로 방어”한다는 정책 방향이 명확히 제시된 만큼, 금융회사들도 AI 기반 보안역량을 본격적으로 강화할 필요가 있습니다. 우선 일정 규모 이상의 금융회사들은 보안 목적의 망분리 규제 완화 신청 가능성을 고려하여 사전 준비를 진행할 필요가 있습니다. 감독당국은 전사적 보안관리체계 및 보안역량, AI 활용 통제체계 및 활용 능력, 망분리 대체 보안조치 등을 중점적으로 평가할 것으로 예상되므로, AI 활용 과정에서의 데이터 반출 통제, 접근권한 관리, 로그 관리, 공급망 보안 등에 대한 내부 기준과 운영체계를 점검할 필요가 있습니다. 또한 향후 망분리 규제 완화 범위가 보안 관련 영역을 넘어 여신심사, 자산관리, 내부통제 등 금융업무 전반으로 확대될 가능성이 높은 만큼, 금융회사들은 AI 활용에 따른 규제 리스크 관리체계를 선제적으로 정비할 필요가 있습니다. 특히 개인정보 및 신용정보 보호, 전자금융거래법상 안전성 확보의무, 외부 SaaS 및 생성형 AI 활용 통제 등에 관한 내부 기준과 통제체계 마련의 중요성이 더욱 커질 것으로 보입니다. 아울러 금융당국이 AI 보안 가이드라인, 체크리스트 배포 및 현장점검 실시를 예정하고 있는 만큼, 금융회사들은 IT자산 관리현황, 계정 및 접근권한 관리체계, 노후 시스템 현황 등을 사전에 점검하고 정비할 필요가 있습니다. 특히 적극적인 보안패치 과정에서 발생한 경미한 장애에 대해 일정 범위 내 면책 가능성이 언급된 점은, 감독당국의 감독기조가 단순한 전산장애 예방 중심에서 벗어나 AI 기반 보안위협에 대한 신속하고 선제적인 대응을 보다 중시하는 방향으로 변화하고 있음을 시사합니다.  화우 디지털금융센터는 금융회사, 플랫폼, 핀테크 기업 등에 대한 다양한 자문을 통해 축적한 경험과 노하우를 기반으로 고객을 위한 최적의 법률 자문 서비스를 제공하고 있습니다. 관련하여 궁금하신 사항이 있으실 경우 언제든지 문의하여 주시기 바랍니다.

• #디지털금융센터

저금리 시대에 조달된 수조 달러 규모의 상업용 부동산 대출이 고금리 환경과 맞물려 순차적으로 만기를 맞이하고 있습니다. 이른바 '만기절벽(Maturity Wall)'이 현실화되는 가운데, 국내 기관투자자들이 보유한 약 55조 원 규모의 해외 부동산 대체투자 포트폴리오 역시 그 직접적인 영향권 안에 놓여 있습니다. 본 뉴스레터에서는 만기절벽의 현황과 구조적 원인, 국내 기관투자자가 직면한 법적·재무적 리스크, 위기를 선제적으로 극복하기 위한 단계별 대응 전략 및 이에 대응하는 로펌의 역할을 종합적으로 살펴봅니다. 1. 전례없는 규모의 리파이낸싱 압박2. 국내 기관투자자가 직면한 주요 리스크3. 선제적 대응 방안: 만기도래·EOD 전 체크해야 할 시그널4. 국내 로펌의 역할: 위기 극복을 위한 단계별 전략 1. 전례없는 규모의 리파이낸싱 압박 2020~2021년 초저금리 환경에서 조달된 대규모 상업용 부동산(CRE) 대출이 순차적으로 만기를 맞이하면서 미국을 중심으로 전례 없는 리파이낸싱 압박이 현실화되고 있습니다. 미국 모기지은행협회(MBA)에 따르면 2025년에 약 9,570억 달러, 2026년에 약 8,750억~9,360억 달러의 CRE 대출이 만기에 도래할 것으로 예상되며, 2025~2029년 사이 만기 도래 CRE 부채 총액은 4조 달러를 초과할 것으로 전망됩니다. S&P Global은 이 만기절벽이 2027년 1조 2,600억 달러 규모로 정점에 달할 것으로 예측하고 있습니다.  문제를 더욱 심화시키는 것은 이른바 'Extend-and-Pretend(연장하고 모른 척하기)' 전략입니다. 금리 인상 이후 주요 은행 등 대주들은 손실 인식을 미루기 위해 만기 도래 대출을 반복 연장해 왔습니다. 2025년 한 해에만 약 6,000억 달러 규모의 만기가 연장된 것으로 추정되며, 뉴욕 연방준비은행(NY Fed) 연구에 따르면 이러한 만기 연장이 오히려 은행 자본의 27%에 달하는 만기절벽을 누적·심화시키는 부작용을 초래하였습니다. 그러나 Basel III 자본 규제 강화, CMBS(상업용 부동산 담보대출 증권) 보고 의무 등 규제 압박이 가중되면서 더 이상의 연장이 어려워지는 국면으로 접어들고 있으며, 2026년 1월 기준 오피스 CMBS 연체율은 12.34%로 사상 최고치를 경신하는 등 부실이 본격 표면화되고 있습니다.   2. 국내 기관투자자가 직면한 주요 리스크 국내 기관투자자들은 저금리 시기(2018~2021년)에 해외 오피스를 중심으로 공격적인 투자를 집행하였고, 현재 만기절벽의 직접적 영향권 안에 놓여 있습니다. 국내 기관투자자가 직면한 주요 법적·재무적 리스크는 아래와 같습니다. 가. 후순위 투자자로서의 법적 지위 리스크 - Standstill 조항과 Cure Right 국내 투자자들은 통상 중순위(Mezzanine) 대주 또는 후순위(Equity) 투자자(이하 통칭하여 “후순위 투자자”)로 참여하는 경우가 많습니다. 자산가치 하락과 리파이낸싱 실패가 맞물릴 경우, 선순위 대주가 먼저 원리금을 회수하고 남은 금액만 후순위 투자자에게 돌아오는 변제 순위 구조상 후순위 투자자는 원금 전액을 손실할 위험에 노출됩니다. 이때 핵심적으로 문제되는 것이 바로 Standstill(권리행사 유예) 조항과 Cure Right(디폴트 치유권)입니다. 위 개념 모두 영미법(Common Law) 기반의 사모펀드·대출 거래 실무에서 발전한 것으로, 우리나라 상법·자본시장법 등 관련 법령에는 이에 대응하는 명시적 규정이 없습니다. 우선 Standstill 조항은 채권자간 약정서(Intercreditor Agreement)에 규정되는 것이 일반적으로, 선순위 대주(Senior Lender)가 채무불이행 상황에서 담보권 실행 등 집행 조치를 일정 기간 유예하는 대신 그 기간 동안 후순위 채권자도 독자적인 권리 행사를 하지 못하도록 제한하는 조항입니다. 예를 들어, 차주인 SPC가 이자를 연체하여 EOD(Event of Default)가 발생하더라도 Standstill 조항이 적용되는 기간(통상 90일~180일) 동안 후순위 투자자는 ① 독자적으로 담보권을 실행하거나 ② 차주에게 즉시 상환을 요구하거나 ③ 대출약정 위반을 이유로 법적 조치를 취하는 것이 제한됩니다. 이는 선순위 대주가 단독으로 워크아웃 또는 담보 매각 절차를 주도할 수 있도록 하기 위한 장치입니다. 이러한 Standstill 조항은 후순위 투자자에게 다음과 같은 리스크를 수반합니다. • 대응 타이밍 제약: Standstill 기간 동안 자산가치가 추가 하락하더라도 후순위 투자자는 법적 개입이 사실상 불가능합니다. • 협상력 약화: 선순위 대주 주도의 구조조정 협상에서 후순위 투자자는 사실상 '관찰자' 지위에 머물게 됩니다. • 정보 접근 제한: Standstill 기간 중 선순위 대주가 자산 매각을 진행하는 경우 후순위 투자자가 매각 조건에 대한 충분한 정보를 확보하기 어려울 수 있습니다. 다음으로, Cure Right(디폴트 치유권)는 차주인 SPC가 대출약정상 의무를 불이행하여 EOD가 발생하거나 발생할 우려가 있을 때, 후순위 투자자가 차주를 대신하여 해당 의무를 이행함으로써(예: 연체 이자 대납, 추가 담보 제공 등) EOD 상황을 치유할 수 있는 권리를 의미합니다. Cure Right가 중요한 이유는, 이 권리를 행사하면 선순위 대주가 담보권을 실행하기 전에 후순위 투자자가 자산을 보호할 수 있는 시간을 벌 수 있기 때문입니다. 예를 들어, 차주가 이자를 3개월 연체하여 EOD가 발생한 경우 후순위 투자자가 Cure Right를 행사하여 연체 이자를 대신 납부하면 EOD가 치유되고 선순위 대주의 담보권 실행이 방지됩니다. 다만 Cure Right는 다음과 같은 한계를 가집니다. • 행사 기간의 제한: Cure Right는 통상 EOD 발생 후 일정 기간(예: 10~30영업일) 내에 행사하여야 하며, 이를 도과하면 권리가 소멸합니다. • 치유 횟수의 제한: 일정 기간 내 치유 가능한 횟수가 제한되는 경우가 많아(예: 12개월 내 2회 한도) 반복적 EOD 상황에서는 결국 Cure Right를 소진하게 됩니다. • 재무적 부담: 후순위 투자자가 Cure Right를 행사하기 위해서는 추가 자금을 투입하여야 하므로 이미 손실이 발생한 상황에서 추가 출자를 감수하여야 하는 어려운 의사결정을 수반합니다.  나. Extend-and-Pretend의 법적 함의 - 만기 연장의 조건과 리스크 현지 은행(선순위 대주)이 만기를 연장해 주는 경우 통상 ① LTV(담보인정비율) 하락분만큼 차주인 SPC의 에쿼티 추가 투입 ② 대출 금리 인상 ③ 추가 담보 또는 보증 제공 등을 조건으로 요구합니다. 이 경우 LP에게 추가 출자가 요청되는데, 이는 양 방향 모두 리스크를 수반하는 딜레마 상황입니다. 즉, 추가 출자에 응한다면 시장 회복이 지연될 경우 투입한 추가 자금마저 손실될 수 있으며 만기 연장 기간 동안 환헤지 비용·운용 보수 등 고정 비용이 지속적으로 누적되는 문제가 발생하게 됩니다. 반면, 추가 출자를 거부하는 경우 선순위 대주가 EOD를 선언하고 담보권을 실행하거나 자산을 강제 매각할 수 있으며이 경우 후순위 투자자는 원금 전액 손실이 확정될 위험이 있습니다.  다. EOD 발동에 따른 리스크 EOD(Event of Default, 기한이익상실)란 차주인 SPC가 대출약정상의 의무를 위반하였을 때 선순위 대주(현지 은행)가 만기 전에도 대출 전액의 즉시 상환을 요구할 수 있는 상태를 의미합니다. 재무적 부실 징후들이 누적되거나 만기 시점에 리파이낸싱이 실패하는 경우 EOD가 발동될 수 있으며 일단 EOD가 발동되면 국내 기관투자자에게는 다음과 같은 중대한 법적·재무적 리스크가 현실화됩니다. (1) 선순위 대주의 즉각적 담보권 실행EOD가 발동되면 선순위 대주는 만기 전에도 SPC가 보유한 부동산에 대한 담보권을 즉시 실행할 수 있습니다. 선순위 대주가 담보권 실행 및 강제 매각 절차에 돌입하는 경우, 앞서 설명한 변제 순위 구조상 에쿼티 투자자인 국내 기관투자자는 선순위 대주와 메자닌 대주가 모두 변제받고 남은 금액만 회수할 수 있습니다. 오피스 가치가 고점 대비 최대 55.8% 하락한 현 상황에서는 선순위 대출 원리금 전액을 회수하고도 잔여금이 남는 경우가 드물어, 에쿼티 투자자는 사실상 원금 전액을 손실하게 될 가능성이 높습니다. (2) 협상력의 급격한 상실EOD 발동 이전에는 국내 기관투자자가 추가 출자, 담보 제공 등을 협상 카드로 활용하여 선순위 대주와의 협상에서 일정한 레버리지를 확보할 수 있습니다. 그러나 EOD가 공식 선언된 이후에는 협상의 주도권이 사실상 선순위 대주에게 완전히 넘어가게 됩니다. 선순위 대주는 이미 담보권 실행이라는 최후 수단을 확보한 상태이므로 국내 기관투자자가 제시하는 조건을 수용하여야 할 유인이 현저히 줄어들고 에쿼티 투자자에게 불리한 조건을 일방적으로 제시하는 상황이 발생할 수 있습니다. (3) Cross-Default 리스크대출약정서에 Cross-Default 조항이 포함된 경우, 하나의 사업장에서 EOD가 발동되면 동일한 차주(SPC) 또는 관련 법인이 보유한 다른 대출약정에서도 연쇄적으로 EOD가 발동될 수 있습니다. 이 경우 단일 사업장의 문제가 복수의 사업장으로 확산되는 연쇄 부실 리스크가 발생하며 국내 기관투자자가 동일한 GP를 통해 복수의 해외 부동산 펀드에 투자한 경우 특히 유의하여야 합니다. (4) 시간적 압박과 현지법 대응의 어려움EOD 발동 이후 선순위 대주의 담보권 실행까지 걸리는 시간은 현지 법제에 따라 상이하나 국내 투자자에게는 대응할 시간적 여유가 매우 제한됩니다. 특히 Cure Right 행사가능 기간(통상 10~30영업일)이 도과하거나 Standstill 기간이 종료되는 경우 법적 대응 수단이 급격히 축소됩니다. 또한 미국의 경우 주 별로 Foreclosure(담보권 실행) 절차가 상이한 점, 차주(SPC)가 파산 신청을 하는 경우 현지 파산법에 따른 Automatic Stay(자동 정지)로 담보권 실행이 중단되는 점 등을 고려하면 현지 법제에 대한 전문적 이해 없이는 적시에 대응하기 어렵습니다. (5) 국내 감독 당국의 제재 및 공시 리스크EOD가 발생한 사업장에 투자한 기관투자자는 금융당국의 강화된 건전성 관리·감독 대상이 됩니다. 실제로 금융감독원은 금융회사의 해외 부동산 대체투자 현황을 분기별로 공표하고 EOD 발생 사업장에 대해 선제적 손실 인식을 유도하여 대손충당금을 적립하도록 하고 있습니다. EOD 발생 사실이 공개될 경우 ① 기관투자자의 평판 위험으로 이어질 수 있고 ② 각 금융회사의 내부통제기준 및 이사회 규정에 따른 이사회 보고 의무가 발생할 수 있으며 ③ 자본시장법 및 집합투자 약관에 따른 투자자 고지·공시 의무 이행 등 내부 컴플라이언스 부담도 동시에 발생할 가능성이 있습니다.  라. 환율 및 환헤지 리스크 국내 기관투자자들은 해외 자산 투자 시 일반적으로 환헤지(FX Hedge)를 통해 환율 리스크를 관리합니다. 그런데 만기절벽 국면에서는 환헤지 자체가 이하와 같이 새로운 리스크 요인이 될 수 있습니다. • 한미 금리차 변동에 따라 원/달러 환헤지 비용이 연 3~4%대까지 상승하는 경우도 발생하였는 바, 이 경우 표면 수익률에서 환헤지 비용을 차감하면 실질 수익률이 현저히 낮아지거나 마이너스로 전환될 수 있습니다. • 환헤지 계약의 만기와 펀드 만기가 불일치하는 경우(Maturity Mismatch) 펀드 만기 연장 시 추가 비용을 부담하며 환헤지 계약을 재체결하여야 하는 문제가 발생합니다. 실제로 벨기에 코어오피스 펀드의 경우, 청산 과정에서 환헤지 은행이 환헤지 정산금 미지급을 이유로 가압류를 신청하면서 청산 절차가 지연된 바 있습니다.  마. 현지법 적용에 따른 리스크 해외 부동산 펀드 투자에서 발생하는 분쟁은 원칙적으로 현지 법률의 적용을 받습니다. 이에 따라 이하와같은 리스크를 부담할 수 있습니다. • 국내에서는 익숙한 담보신탁·근저당권 구조가 현지에서는 전혀 다른 방식으로 작동할 수 있으며, 특히 미국의 경우 주(State)별로 Foreclosure 절차가 상이합니다. • 차주(SPC)가 현지에서 파산 신청을 하는 경우 현지 파산법에 따라 담보권 실행이 자동 중지(Automatic Stay)될 수 있으며 이 경우 후순위 투자자의 권리 회복이 수년에 걸릴 수 있습니다. • 세무 리스크로, 현지 세법상 자산 매각 시 발생하는 양도소득세·원천징수세·부가가치세 등이 투자 회수액에 직접적인 영향을 미치게 됩니다.  3. 선제적 대응 방안: 만기도래·EOD 전 체크해야 할 시그널 만기절벽 위기에 대한 선제적 대응은 공식적인 만기 도래나 EOD 선언 이후에 시작해서는 이미 늦습니다. 아래의 실무적 징후들은 EOD 발동의 전형적인 선행 지표로서, 이를 조기에 포착하는 것 자체가 위기 대응의 첫걸음입니다. 각 징후가 나타나는 즉시 전문적인 법률자문을 통해 LPA(Limited Partnership Agreement, 펀드 약정서)·채권자간 약정서·담보약정서 등 관련 계약서상 권리를 확인하고 대응 전략 수립에 착수하여야 합니다. 가. DSCR 미달에 따른 Cash Trap DSCR(Debt Service Coverage Ratio, 부채상환비율)이란 자산이 창출하는 NOI(순영업이익, Net Operating Income)를 연간 원리금 상환액으로 나눈 비율로, 대출약정서상 통상 1.10~1.25 이상을 유지하도록 규정됩니다. 예를 들어 DSCR이 1.15라면 자산이 원리금 상환에 필요한 금액보다 15% 더 많은 수익을 창출하고 있다는 의미입니다. 공실률 상승이나 임차인 이탈 등으로 NOI가 감소하여 DSCR이 약정 기준을 하회하면, 선순위 대주는 임대 수익을 일반 운용 계좌가 아닌 대주가 통제권을 갖는 별도의 에스크로 계좌(Cash Trap Account)에 예치하도록 요구할 수 있습니다. Cash Trap이 발동되면 워터폴(Waterfall) 구조상 에쿼티 투자자에 대한 배당 가능 재원이 해당 계좌에 유보됨으로써 실질적으로 배당이 차단되며 이러한 상황이 장기화될 경우 펀드 차원의 운용 보수·환헤지 비용 등 고정 비용이 지속적으로 발생함에 따라 에쿼티 투자자의 순수익이 잠식되는 결과를 초래합니다. Cash Trap은 자금 유보 메커니즘으로서 그 자체가 손실을 확정짓는 것은 아니지만 배당 지연 및 유동성 압박을 초래하고 자산 가치 하락 시 손실로 이어질 위험을 내포한다는 점에서 실무적으로 대주의 EOD 선언 검토를 예고하는 가장 중요한 조기 경보 지표로 기능합니다. 나. LTV Breach LTV(Loan-to-Value Ratio, 담보인정비율)는 대출 잔액을 담보 부동산의 현재 시장가치로 나눈 비율입니다. 대출약정서에서 LTV 유지 의무를 규정하고 있는 경우 자산가치 하락으로 LTV가 약정 기준을 초과하게 되면 선순위 대주는 ① 추가 담보 제공 ② 대출 원금의 일부 즉시 상환 ③ EOD 선언 중 하나를 선택할 수 있습니다. 오피스 가치가 고점 대비 최대 55.8% 하락한 현 상황에서 저금리 시절 70% LTV로 취득한 자산의 현재 LTV는 100%를 훌쩍 넘는 경우도 발생하고 있습니다. 이 경우 선순위 대주의 대출 원금 전액조차 담보가치로 보전되지 않는 바 대주 입장에서는 즉각적인 EOD 선언을 통해 담보권 실행 절차에 돌입하는 것이 가장 합리적인 선택이 될 수 있습니다. 따라서 LTV Breach는 DSCR 미달보다 더욱 긴박하게 대응이 요구되는 징후입니다. 다. Tenant Credit(임차인 신용도) 악화 핵심 임차인의 신용등급 하락, 임대계약 갱신거절 또는 조기 해지, 공실률의 지속적 상승은 NOI 감소로 이어져 DSCR 악화 및 자산가치 하락의 연쇄 반응을 유발하게 됩니다. 임차인 신용도 악화는 단독으로 EOD를 발동시키지는 않지만 앞서 설명한 DSCR 미달 및 LTV Breach라는 구체적인 EOD 사유로 이어지는 가장 전형적인 경로입니다. 특히 단일 임차인(Single Tenant) 구조의 자산은 이러한 리스크에 더 취약합니다. 임차인이 하나뿐인 경우, 임차인 이탈 즉시 NOI가 0으로 떨어지고 자산가치 역시 급락하여 DSCR 미달과 LTV Breach가 동시에 발생하는 상황이 초래될 수 있습니다. 국내 기관투자자들이 투자한 해외 오피스 펀드 중 상당수가 정부 기관, 대형 기업 등 단일 임차인에 의존하는 구조였다는 점에서 이 징후에 대한 모니터링이 특히 중요할 것으로 보입니다. 라. 리파이낸싱 실패 가능성의 가시화 만기 도래 시점이 가까워지는 상황에서 ① 신규 대주를 구하지 못하거나 ② 기존 선순위 대주가 연장을 거부하거나 ③ 리파이낸싱 조건이 현저히 불리해지는 경우(예: 금리 대폭 인상, 과도한 에쿼티 추가 투입 요구), 이는 EOD가 즉각 발동될 수 있는 가장 위험한 시나리오입니다. 다만 ③의 경우는 EOD의 직접적인 트리거라기보다는 에쿼티 투자자의 수익성을 현저히 악화시키거나 추가적인 자금 부담을 야기하는 시나리오로서, ①·②와는 구분하여 이해할 필요가 있습니다. 앞서 살펴본 DSCR 미달·LTV Breach·Tenant Credit 악화의 경우 통상 일정한 모니터링 지표를 통해 사전 감지가 가능한 반면 리파이낸싱 실패의 경우 대출 만기일이 확정되어 있어 시간적 압박이 집중된다는 점에서 사전 준비의 중요성이 더욱 큽니다. 대주단의 태도 변화, 시장 금리 동향, 신규 대주의 대출 의향 등을 만기 최소 12개월 전부터 정기적으로 점검하여 조기에 징후를 감지하는 것이 실무상 권고됩니다.  4. 국내 로펌의 역할: 위기 극복을 위한 단계별 전략 해외 부동산 만기절벽 위기는 단순한 재무적 문제를 넘어 복잡한 국제 거래 구조와 현지 법제에 대한 깊은 이해를 요구하는 법률적 문제입니다. 앞서 살펴본 실무적 징후들이 포착되는 시점부터 EOD 발동, 구조조정, Exit에 이르는 전 단계에서 법률적 대응의 타이밍과 전략이 최종 손실 규모를 결정짓습니다. 특히 현지 대주단과의 협상, 채권자간 약정서 해석, Cure Right 행사 여부 결정, Restructuring 협상 등은 현지 법제와 국내 자본시장법 등 관련 법령이 교차하는 복잡한 영역으로 전문적인 법률 자문 없이는 실기(失機)하기 쉽습니다. 법무법인 화우 대체투자PG는 국내외 부동산 펀드 투자 및 금융 거래 전반에 걸친 전문성을 바탕으로, 만기절벽 위기 대응의 전 단계에 걸쳐 다음과 같이 실질적이고 전략적인 법률 서비스를 제공하고자 합니다. [STEP 1. 만기 6개월 전: 계약서 전면 재검토 및 협상 카드 확보] 위기 대응의 가장 중요한 원칙은 선순위 대주가 공식적인 만기 연장 거부 의사를 밝히기 전에 협상 카드를 먼저 확보하는 것입니다. 이를 위해 만기 도래 최소 6개월 전에 대출약정서(Loan Agreement), 담보약정서, 채권자간 약정서를 전면 재검토하여야 합니다. 핵심 항목은 다음과 같습니다. • Cure Right 조항: 행사 기간(통상 EOD 발생 후 10~30영업일), 행사 횟수 제한(예: 12개월 내 2회), 행사 요건 등을 확인합니다. Cure Right가 존재하는 경우 이는 EOD 발동 직후 후순위 투자자가 행사할 수 있는 가장 직접적인 방어 수단이 됩니다. • Standstill 조항:  발동 요건, 유예 기간(통상 90일~180일), Standstill 기간 중 후순위 투자자의 정보 접근권 범위, Standstill 종료 후 권리 회복 범위를 확인합니다. • Waiver/Consent 조항: 대출약정 위반 사항에 대해 선순위 대주로부터 면제(Waiver) 또는 동의(Consent)를 받아 EOD 발동을 방지할 수 있는지 여부를 확인합니다. • 선순위 대출 매수권(Debt Purchase Right): 채권자간 약정에 후순위 투자자가 선순위 대출 채권을 매수할 수 있는 권리가 규정되어 있는 경우 이를 행사하여 선순위 대주의 지위를 승계함으로써 EOD 선언·담보권 실행·강제 매각을 차단하고, 자산 처분 시기 및 조건에 대한 통제권을 확보하는 방안을 검토할 수 있습니다. 다만, 이 권리는 통상 일정한 기간 내에만 행사 가능하며(예: Standstill 기간 중 또는 담보권 실행 개시 전), 매수 가격은 선순위 대출 원리금 전액에 준하는 수준으로 설정되는 경우가 많으므로 행사 가능성과 비용 부담을 사전에 면밀히 검토할 필요가 있습니다. • 선순위 대출 조기상환 조건 및 위약금 규정: EOD 또는 만기 도래에 앞서 차주(SPC)가 선순위 대출을 기한 전 상환하는 경우 발생하는 위약금 또는 조기상환 손실보전금(Break Cost)의 규모를 산정합니다. 조기상환에 필요한 재원은 실질적으로 에쿼티 투자자의 추가 출자를 통해 조달되는 경우가 많으므로, 위약금 부담을 감수하고 조기상환하는 것이 선순위 대주의 강제매각에 따른 손실과 비교하여 경제적으로 타당한지를 기관투자자 수익률 관점에서 면밀히 분석할 필요가 있습니다. 법무법인 화우 대체투자PG는 위 단계에서 계약서상 권리를 정밀하게 분석하여 이후 협상 전략의 기초를 수립하고, 의뢰인이 협상 테이블에서 최대한의 우위를 확보할 수 있도록 지원합니다.  [STEP 2. 만기 3개월 전: 현지 대주단과의 만기 연장 협상] 계약서 분석을 바탕으로 지체 없이 현지 선순위 대주단과의 협상을 개시하여야 합니다. 선순위 대주가 먼저 조건을 제시하기 전에 국내 기관투자자 측이 선제적으로 협상 테이블에 나서는 것이 협상력 확보의 핵심입니다. 협상의 주요 대상은 다음과 같습니다. • 만기 연장: 현실적인 자산 회복 계획과 운용 현황을 구체적으로 제시하여 만기 연장 협상에 임하되, 연장 조건(에쿼티 추가 투입 규모, 금리 인상 폭, 추가 담보 요건 등)의 협상에 집중하여야 합니다. • 금리 조정: 금리 인상 조건을 최소화하거나 고정금리 전환 등을 협상 대상으로 삼아 추가 이자 부담을 경감하는 방안을 검토하여야 합니다. • LTV 기준 재설정: 현재 자산가치를 반영한 새로운 LTV 기준을 협상하여 추가 에쿼티 투입 부담을 최소화하는 방안을 검토하여야 합니다. • 상환 유예: 이자 또는 원금 상환을 일정 기간 유예하는 방안을 협상하여 단기적인 유동성 압박을 해소할 수 있습니다. 법무법인 화우 대체투자PG는 현지 법제에 정통한 전문가 인력을 바탕으로 협상 전략 수립부터 현지 대주와의 커뮤니케이션까지 통합적으로 지원합니다. [STEP 3. EOD 발생 전후: 채권자간 약정서 확인 및 Cure Right 행사 검토] EOD가 발생하거나 발생이 임박한 경우, 채권자간 약정서의 내용을 다시금 면밀히 확인하여야 합니다. Cure Right 행사 기간은 통상 EOD 발생 후 10~30영업일에 불과하므로, 시간적 여유 없이 즉각적인 법률 자문과 의사결정이 요구됩니다. 구체적인 검토 사항은 다음과 같습니다. •Cure Right 행사 여부 결정: Cure Right를 행사하여 연체 이자를 대납하거나 추가 담보를 제공하는 것이 경제적으로 타당한지, 즉 추가 투입 비용 대비 자산 회복 가능성이 충분한지를 재무적∙법률적 차원에서 신속히 검토하여야 합니다. •Standstill 기간 내 정보 확보: Standstill 조항이 발동된 경우 유예 기간 동안 선순위 대주의 자산 처분 계획, 감정평가 결과, 매각 조건 등에 대한 정보를 최대한 확보하여 후속 대응을 준비하여야 합니다. •선순위 대출 매수권(Debt Purchase Right) 행사 검토: 채권자간 약정서에 위 매수권이 규정된 경우 선순위 채권을 직접 매수하여 선순위 대주의 지위를 승계함으로써 담보권 실행을 방지하고 자산 처분 시기 및 조건에 대한 통제권을 확보하는 방안을 검토할 수 있습니다. •현지 법제 대응: EOD 발동 이후의 담보권 실행 절차, Foreclosure 방어 수단, 파산법상 Automatic Stay 활용 가능성 등 현지 법제 특유 이슈에 대해 적절히 대응해야 합니다.  [STEP 4. 대출 구조 재편 및 자본 재구조화(Restructuring) 협상] 리파이낸싱이 어렵거나 Cure Right 행사가 여의치 않은 경우, 대출구조 재편 및 자본 재구조화 (Restructuring)를 검토하여야 합니다. 이 단계에서는 현지 법제상 구조조정 절차, 담보권 실행 방어, 세무 문제 등과 관련된 복잡한 법적 이슈가 동시다발적으로 발생하게 되므로 정확하고 통합적인 법률자문이 필수적입니다. 채택할 수 있는 대략적인 옵션은 다음과 같습니다. • 선순위 대출의 분할 상환(Partial Paydown): 선순위 대출 원금의 일부를 상환하여 LTV를 정상화함으로써 EOD 사유를 해소하는 방안. • 신규 자본 유치를 통한 자본 재구조화: 신규 메자닌 투자자 또는 에쿼티 투자자를 유치하여 자본 구조를 재편하는 방안. • 선순위 대주와의 채무조정(Debt Restructuring) 협약 체결: 대출 원금 감면(Hair-cut), 금리 인하, 상환 일정 재조정 등을 포함한 채무조정 협약을 체결하는 방안. • 사모 크레딧 펀드를 통한 대체 자금 조달: 전통적 은행 대출이 위축되고 있는 상황에서 사모 크레딧 펀드를 통해 브릿지론(Bridge Loan) 또는 메자닌 자금을 조달하여 기존 선순위 대출을 상환하거나 자본 공백을 메우는 방안. 법무법인 화우 대체투자PG는 다양한 Restructuring 시나리오의 법적 실행 가능성을 신속히 검토하고 의뢰인에게 가장 유리한 구조를 설계하여 협상 전략을 지원하게 됩니다.  [STEP 5. Exit Strategy 수립(손실 최소화를 위한 마지막 카드)] 자산가치 하락이 지속되고 구조조정도 여의치 않은 경우, 보유를 지속하기보다 조기에 손실을 확정하고 자원을 재배분하는 것이 장기적인 관점에서 유리할 수 있습니다. 주요 Exit 옵션은 다음과 같습니다. • 펀드 지분 세컨더리 매각: 기관투자자가 보유한 펀드 LP 지분 자체를 세컨더리 시장의 제3자에게 매각하는 방식으로 SPC 레벨의 자산 매각 절차 없이 LP 레벨에서 신속하게 투자에서 이탈할 수 있다는 장점이 있습니다. 자산 매각에 수년이 걸릴 수 있는 반면, 세컨더리 거래는 수개월 내 완료가 가능하며, GP의 협조 없이도 독자적으로 진행할 수 있는 경우도 있습니다. 다만 자산가치 하락 국면에서는 NAV(순자산가치) 대비 20~50%에 달하는 상당한 할인을 감수하여야 하는 경우가 많습니다. • 자산 매각(Asset Sale): SPC가 보유한 부동산을 직접 매각하여 투자금을 회수하는 방식입니다. 강제 매각보다 유리한 조건으로 매각하기 위해서는 선순위 대주의 동의를 사전에 확보하고 충분한 매각 준비 기간을 확보하는 것이 중요하며 현지 부동산 시장 상황에 따라 매각 가능 여부 및 회수 가능 금액이 크게 달라질 수 있습니다. 특히 선순위 대주의 강제 매각(Foreclosure)이 개시되기 전에 자발적 매각(Voluntary Sale)을 추진하는 것이 훨씬 유리한 조건을 확보할 수 있으므로, 시간적 여유가 있을 때 선제적으로 매각 절차를 개시하는 것이 중요합니다. • 후순위 지분·채권 매각(Distressed Sale of Junior Interest): 기관투자자가 보유한 메자닌 채권 또는 에쿼티 지분을 부실자산 전문 투자자에게 할인된 가격으로 매각하는 방식으로, 펀드 지분 전체를 매각하는 세컨더리 매각과 달리, 복수의 자산을 보유한 펀드에서 특정 부실 자산에 대한 지분·채권만을 선별적으로 처분할 수 있다는 점에서 차별화됩니다. 다만 이 역시 상당한 할인이 수반되므로, 보유 지속 시의 예상 손실과 즉각 매각 시의 확정 손실을 면밀히 비교 분석하여야 합니다. 어떤 Exit 옵션을 선택하든, 다음 사항들을 사전에 종합적으로 검토하지 않으면 예상치 못한 추가 비용이 발생하여 실질 회수액이 크게 줄어들 수 있습니다. • 현지 세법상 양도소득세 부담: 자산 또는 지분 매각 시 현지 세법상 양도소득세, 원천징수세 등이 부과될 수 있으며 관련 세무 자문을 통해 정확한 세후 실질 회수액을 도출해야합니다.  • 환헤지 계약 조기 해지에 따른 정산 비용(Break Cost): Exit 시 환헤지 계약의 잔여 기간에 대한 조기 정산이 필요하며, 약정 환율과 시장 환율의 차이에 따라 상당한 정산 비용이 발생할 수 있습니다. 환헤지 정산금 미지급 문제로 청산 절차 전체가 장기 지연될 수 있는 바 Exit 전 환헤지 은행과의 정산 조건을 사전에 협의해 두는 것이 필수적입니다. • 현지 부동산 매각 절차 및 소요 기간: 현지 법제에 따라 부동산 매각 절차와 소요 기간이 상이하며, 특히 미국의 경우 주 별로 절차가 다르므로 관련 법률 자문이 필수적입니다. • GP와의 이해충돌 가능성: GP 입장에서는 운용보수 수취를 위해 보유 지속을 선호하는 경향이 있으므로 LP가 Exit을 원하는 경우 GP와의 이해충돌이 발생할 수 있습니다. LPA상 LP의 매각 요청권, GP의 매각 의무 조항 등을 면밀히 검토하여야 합니다.  법무법인 화우 대체투자PG는 의뢰인의 상황에 맞는 최적의 Exit 시나리오를 설계하고, 세컨더리 매각 적법성 검토, 관련 현지 세무·법률사항에 대한 높은 이해도를 바탕으로 한 정확한 자문 제공, GP와의 이해충돌 분쟁 대응 등 실행 단계까지 원스톱으로 지원할 역량을 갖추고 있습니다. 

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