법무법인(유) 화우

최근 하급심 법원은 도시개발사업의 PF(Project Financing) 과정에서, 시행사 주주들 사이에 1대 주주가 보유한 주식 중 경영권 프리미엄이 반영된 주식을 2대 주주에게 액면가로 매도하고, 1대 주주가 보유한 나머지 주식 전부에 대하여는 2대 주주에게 현저히 낮은 가격으로 콜옵션을 부여하는 등의 내용을 포함한 주주간 계약이 민법 제104조의 불공정한 법률행위에 해당한다고 보아, 해당 계약 전체를 무효로 판단하였습니다.

해당 판결은, 수 차례의 브릿지론에서 본PF까지 이어지는 대출을 통해 자금조달이 단계적으로 이루어져야 하는 사업 과정에서, 시행사가 대주단과의 대출 협의를 위해 대주주의 협조가 필수적인 PF사업의 구조적 특성을 악용한 2대 주주가 사업 진행과정에서 자신의 지위를 남용하여, 1대 주주가 보유한 주식을 실제 가치에 비해 현저히 낮은 양수도대금으로 취득할 수 있도록 체결된 주주간 계약의 불공정성(민법 제104조 위반)을 인정한 사례로서, 향후 유사 분쟁에서 중요한 기준이 될 것으로 예상됩니다.

이에 본 뉴스레터에서는 해당 판결의 주요 내용과 그 시사점에 대해 살펴보고자 합니다.

1. 사안의 개요

2. 화우의 변론방향 및 법원의 판단

3. 시사점

1. 사안의 개요

대규모 도시개발사업(이하 ‘이 사건 사업’)의 PF 진행 과정에서 시행사 주주인 A(원고들, 1대 주주)와 B(피고, 2대 주주) 사이에, A 보유 주식 중 경영권프리미엄주를 B에게 액면가로 매도하고, A 보유 나머지 주식 전체에 대하여는 B에게 현저히 낮은 가격으로 콜옵션을 부여하는 등을 내용으로 하는 주주간 계약(이하 ‘이 사건 계약’)을 체결하였습니다.

이 사건 계약의 효력으로 인하여, 향후 A가 보유한 주식을 모두 B에게 넘기게 되고, 궁극적으로는 경영권까지 박탈당할 위험에 처한 A는 B를 상대로 다음과 같이 주장하며 이 사건 계약의 무효 확인을 구하는 소송을 제기하였습니다.

(i) 수 차례의 브릿지론에서 본PF로 이어지는 대출을 통한 자금조달이 연속적으로 이루어져야 하는 사업 구조상 B의 협조 없이는 자금조달이 사실상 불가능한 상황에서, B는 A가 이 사건 계약 체결에 협조하지 않을 경우 이 사건 사업의 자금조달 절차에 협조하지 아니할 것이라는 의사를 직간접적으로 표시하였으므로, 이 사건 계약 체결 당시 A는 이 사건 사업 중단의 위험이라는 궁박 상태에 처해 있었고, B는 이러한 사정을 알면서 이를 이용하려는 폭리행위의 악의가 있었으며, (ii) A가 보유한 경영권프리미엄주를 액면가로 매도하도록 하고, A가 보유한 나머지 주식 전체에 대하여 시가 대비 현저히 낮은 가격으로 콜옵션을 행사할 수 있도록 하는 이 사건 계약의 내용은 주식의 실제 경제적 가치 대비 현저한 불균형이 존재하므로, 이 사건 계약은 민법 제104조의 불공정한 법률행위에 해당하여 무효이다.

2. 화우의 변론방향 및 법원의 판단

제1심에서 원고들 측 소송대리를 맡게 된 화우는 아래와 같이 변론하면서, 증인신문 및 비상장주식 시가감정절차 등을 통하여 아래 내용들을 충분히 주장∙입증하였습니다.

① 이 사건 사업은 수 차례의 브릿지론에서 본PF까지 이어지는 대출을 통한 자금조달이 연속적으로 이루어져야 하는 구조로서, 어느 단계의 대출이 지연되거나 불능에 빠질 경우 전체 사업이 즉시 중단되고 기존 차입금 상환도 불가능해지는 특성을 가지는바, A는 B의 협조 없이는 대출이 실행되지 않아 사업이 무산되고 이로 인하여 중대한 손해를 입게 되는 상황에 놓여 있었다.

실제로 B는 A가 PF 사업의 특성상 각 단계의 브릿지론 및 본PF 대출이 차질 없이 실행되지 않을 경우 기존 차입금 상환이 불가능해지고 사업 자체가 중단되는 구조에 놓여 있다는 점을 잘 알고 있었고, B의 협조가 없으면 A는 즉시 자금 공백과 사업 중단 위험에 직면한다는 사정을 충분히 인식하고 있었다.

그럼에도 B는 각 브릿지론 및 본PF 대출을 앞둔 시점마다 근질권 설정, 사업시행권 포기 각서 제출, 정관 변경 등 원래 예정되어 있지 않던 추가 조건을 제시하고, 이러한 조건을 수용하지 않으면 필요한 대출 절차에 협조하지 않겠다는 입장을 반복적으로 밝히는 방식으로 A로 하여금 해당 조건을 받아들이지 않을 수 없는 상황을 초래하였다.

따라서 이 사건 계약은 B가 A의 궁박한 상태를 인식하면서 이를 이용하려는 폭리행위의 악의를 가지고 체결한 것이다.

② 이 사건 계약은 A가 보유한 비상장주식을 액면가에 매도하도록 규정하고 있는데, 이 사건 사업의 구조, 예상 사업수익, 지분동률 달성에 따른 경영권 요소 등을 고려하면, 그 매수가액은 실제 주식의 경제적 가치 대비 약 5%에 불과한 금액이다.

또한 이 사건 계약은 B가 임의의 시점에 A 보유 잔여 주식 전부를 정해진 고정가액으로 취득할 수 있도록 하는 콜옵션 조항을 규정하고 있는데, 그 매수가액은 실제 주식의 경제적 가치나 경영권 프리미엄을 고려한 수준에 비해 현저히 미치지 못하는 금액이다.

따라서 이 사건 계약은 객관적으로 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재한다.

③ 결국 이 사건 계약은 민법 제104조의 불공정한 법률행위에 해당하여 무효이다.

그 결과, 제1심 법원은 화우의 위와 같은 주장을 모두 받아들여 원고들(A)의 청구를 전부 인용하는 판결을 선고하였습니다.

3. 시사점

이번 판결은 부동산 PF사업 과정에서 시행사의 주주 사이에 체결된 계약의 내용이 민법 제104조의 불공정한 법률행위에 해당하는지 여부를 판단함에 있어 어떠한 요소들이 중점적으로 고려되어야 하는지에 대한 기준을 명확히 제시한 사례라 할 수 있습니다. 특히, 법원이 당사자 사이의 약속인 계약의 효력을 뒤집는 판결을 내리는 것은 극히 예외적인 사안임을 감안하면, 이번 판결의 의미와 중요성은 더욱 크다고 평가할 수 있습니다.

이번 판결에서는 ① 수 차례의 브릿지론에서 본PF까지 이어지는 단계적 자금조달 구조에서 피고(B)의 협조 없이는 대출 실행이 불가능하고, 그 결과 사업 전체가 중단되어 원고들(A)에게 중대한 손해가 발생할 수 있는 구조적 상황이 존재했다는 점, ② 계약조항상의 주식 매수대금이 액면가로 정해져 실제 경제적 가치나 사업수익 전망, 경영권 요소 등이 전혀 반영되지 않아 급부와 반대급부 사이의 현저한 불균형이 존재한다는 점 등을 민법 제104조의 불공정 법률행위 판단의 핵심 요소로 확인했습니다.

이번 판결을 계기로 주주 간 계약을 체결함에 있어 협조의무 조항·지분양수도 조항·콜옵션 조항 등 계약 구조 자체가 특정 주주에게 과도한 지위 또는 결정권을 부여하고 있지 않은지, 또한 급부와 반대급부의 수준이 객관적 가치에 비추어 현저한 불균형을 초래하지는 않는지 등에 대하여 보다 면밀히 검토할 필요가 있습니다. 특히 자금조달이 순차적으로 이루어지는 PF 사업에서는 주요 주주의 협조가 사실상 필수적인 경우가 많으므로, 계약 체결 단계에서부터 이러한 법적 리스크를 선제적으로 점검하고 관리하는 것이 중요합니다.

법무법인(유한) 화우 기업송무그룹은 이러한 복합적인 법리를 체계적으로 구성하고 사실관계를 치밀하게 정리하여 의뢰인에게 유리한 승소 판결을 이끌어내었습니다. 이와 관련하여 궁금하신 점이나 도움이 필요하신 경우 언제든지 편하게 연락주시기 바랍니다.